营业工作计划
日子在弹指一挥间就毫无声息的流逝，我们的工作又迈入新的阶段，现在就让我们制定一份计划，好好地规划一下吧。可是到底什么样的计划才是适合自己的呢？下面是小编帮大家整理的营业工作计划3篇，仅供参考，欢迎大家阅读。
营业工作计划 篇1
坚持“观念、业务、机制、经营、管理、服务、技术、文化”等八个创新，深入贯彻我市市委、市政府和上级公司的工作部署，以科学发展观统领各方面工作，始终把经营发展作为第一要务。紧抓新农村建设和行业信息化两条主线，充分发挥主导通信运营商的作用，继续加大网络建设和完善，提供多样化的信息服务业务，为提高我市信息化水平，提供网络、技术和业务支撑。
一、灵活运用组合营销策略，保有传统业务存量，拓宽转型业务增量
在细分客户需求、细分客户群体、细分营销区域的基础上，实行组合营销、针对性营销、体验营销、差异化营销等多种营销手段相结合的方式，做好保有和发展工作。
（一）固话保有工作。
1、继续发展“新农村电话”。通过给予客户话费优惠，增加客户数量，争取在明年将30％-50％的村发展成新农村电话。
2、发展平安互助业务。加重考核，按时间分解进度，通过制度上墙、成立组织、制作明白卡等，打造样板村，召开现场会，加快发展，力争在一季度末发展100％的村使用。
3、依托亲情1+品牌，大力发展亲情在线、与G网卡捆绑销售、家庭网关业务，增加固话和宽带粘性。
4、培训一线社区经理、窗口人员的营销、挽留技巧，多说一句话，对有离网意向的客户介绍套餐资费、新优惠等。
5、细化修订绩效考核中固话保有指标，将社区经理所包社区固话户数、收入进行双重考核，调动员工挽留、营销的积极性。
（二）宽带发展工作
1、分析近年来宽带发展规律，南部和北部发展的差异化，分析城区发展和农村发展规律的差异化，为营销任务分解的准确性打下基矗
2、加大宽带宣传力度（尤其是城区），在传统宣传方式的基础上，在城区小区制作展牌，新建小区主动与物业联系制作门牌、楼层牌等，宣传宽带业务。
3、加强内部考核，一是加大绩效考核中分数比重，二是加大对营销单位和单位负责人的奖罚力度。
4、与运维部门结合，推广4M宽带，增加宽带ARPU值。
5、积极做好市公司宽带营销政策的本地化营销。
6、发展神眼业务，以应用带动宽带发展。
（三）转型业务发展工作
1、电话导航业务：在保有老客户方面，每月关注包年到期客户，主动上门续签协议。新客户发展方面，重点梳理各行业情况，对比营销，重点发展行业首查、转移呼叫业务；对龙头企业的企业冠名重点关注（如清东陵、美客多集团等）。
积极与遵化市纪委联系，促成行风热线查询转接正式收费。针对个别单位资金支出压力大，计划采取分档收费，适当给予优惠，让相关单位能够承受。
2、户外广告业务：一是做好老局址户外广告位再招商工作（一年期限陆续到期）；二是在公路沿线、繁华地段的支局制作楼顶户外广告牌。在制作前做好市场摸底工作。三是进行模块点墙体广告的招商尝试工作。
3、纸质广告业务：明年二季度谋划启动“生活指南”黄页广告，力争形成30万元收入。尝试启动账单广告业务，目标客户群是房地产开发商、品牌连锁店等。
4、品牌建站业务：积极向市委、市政府主管部门汇报当前企业、政府建站情况，争取政府部门的支持。以政府部门（局、行）、乡镇政府建站为重点营销目标，争取在年内所有乡镇政府、管理局、行建站。
5、信息魅力业务：梳理各行业的管理、办公现状，分析找出管理中需改进的关键点，以药监局、检察院、矿山公司、港陆等使用信息魅力的案例，有针对性的推介信息魅力业务相关功能。对已使用信息魅力的单位，有针对性主动赠送功能模块，以试用带动使用。积极与政府办联系，以唐海的成功经验，做好行政审批中心各环节使用信息魅力的营销工作，保证上半年签约。
6、神眼业务：一是梳理目标客户，将连锁店、仓储、营业、生产场所、学校、小区门禁、高端家庭为目标客户，搜集这些行业的资料信息做为营销重点。二是以行业应用的典型案例对比营销，如以燃气公司、热力站、爱心幼儿园等，在行业内、行业间延伸使用。将幼儿园卖帐号、卖光盘模式扩展到其他学校、幼儿园。三是制定神眼维护巡检制度，维护人员定期观看神眼监控效果，对效果不好的主动维护、调测，打造神眼的良好品牌，为下步营销打好基矗四是宽带和神眼互补发展，互相带动。
7、家庭网关和网络e盾业务：一是将目标客户群锁定为宽带包年客户，重点对局行长、乡镇长、个体老板及高收入公众客户进行营销。二是以无线、方便为重点，全方位宣传家庭网关业务。除利用广播、字幕、营业厅海报、宣传单等形式外，采用一对一电话或上门方式进行宣传讲解。三是分解指标，全员参与。营销效果与单位负责人挂钩，力争全年发展1000户。四是积极与工商、税务等部门配合，做好商户网上报税、安全认证工作。
8、企业定制卡业务：目标客户群为有赠品需求的企业和商铺、学校。速卡业务目标客户群为学校，采取代理的'方式，争取学生市常
二、继续完善经营和服务管理措施，转变管理思路
按照上级公司要求，进一步完善营销体系建设，增强挖掘客户需求的意识，提高为客户制定一揽子解决方案的能力。
探讨欠费管理的新思路，在不增加额外支出的前提下，将欠费与部门负责人和社区经理、营业员挂钩。
进一步加强资费管控工作。在严格执行上级公司资费政策的同时，对可以打折的业务进行严格管控。加强稽核工作，杜绝收入流失。稽核重点是包年宽带资费协议到期情况。对发现的问题随时下发整改通知单；每月印发稽核通报，将营业员和稽核人员的差错落实到个人，严格考核。
开展营销模式的转变与培训。在全员营销的基础上，逐步推广体验营销、名单制营销、示范营销和渠道营销等多种营销模式。通过实行多种营销手段相结合的方式，促进各项业务快速发展。
在服务方面，针对年服务投诉焦点问题，将降低服务时限类投诉作为重点。通过集中回访工作，真正实现对工单处理的过程管控。同时，对服务投诉实行责任制度，做到每件投诉有责任划分、有处理时限、有事后考核，确保每件投诉得到圆满解决。
三、加强运维建设管理，为经营发展提供支撑
（1）合理安排投资，加大对重点业务的支撑。
重点加大宽带接入、驻地网、光缆、数据和传输等方面投资。固网交换不再投资，以维持、调整为主，持续开展压缩、调整、盘活网络资源。
（2）合理调配使用维护资金，保障网络安全可靠运行。
继续开展线路整治工作，解决维护中的困难，重点是更换老化、鸟啄电缆。组织配线架、保安器、地线电阻的专项整治工作。
继续做好电缆防盗工作，严格落实值班制度、报警后出现场和日常巡视制度。将电缆防盗器触发点向下延伸到配线电缆。对易发电缆被盗地区进行不定期蹲守。
完成平安遵化二期、光进铜退等重点项目和宽带、视频监控项目和大客户通信保障等重点工程的网络传输建设，为经营工作提供支撑。对市政建设涉及的线路进行迁改和调整。
理顺经营和维护部门的沟通、协调机制，做好大、商、公客户通信需求的支撑保障工作。继续开展技能培训，建立一只反应迅速、支撑有力的维护队伍。
（3）采取多种措施，进一步做好节能降耗工作。
完善用电管理办法、用油管理办法，对空调进行节能改造，对生产和生活用电进行单独考核，降低能源消耗。
加强材料管理。进一步完善维护用料领娶使用、考核流程，降低维护用料支出。同时，做好工余料和撤旧料管理，合理利用撤旧料。
完成交换资源弹编工作，降低窄带投资。改变窄带放号方式，完成全部农村交换设备弹编，争取农村交换实占率达95%。
（4）做好网络规划和调整工作，提高网络运营效益。
总体思路是：根据网络演进的技术要求，在抓紧进行光进铜退机房网点建设的同时，逐步实现光纤向客户端的靠近，利用较成熟的技术如EPON、NGN、ASON、EPON等实现各类网络的融合。积极组织3G网络规划建设，为发展移动业务提供支撑。
在核心网方面，建设老局和新局的双核心局，老局重点作为传输中心，在新局部署数据和大容量传输设备，实现老局和新局之间业务的负荷分担和双路由保障。
在市区网方面，针对目前老城区逐步开发改造，新城区西拓南移的现状，重点加强新城区城区光缆网的投资力度，发展适度超前的城区光缆环网。
在农村通信网方面，光缆建设只应对业务突发点进行应急扩容；传输设备现立足于2.5G传输，将来建设以波分和10G为主的设备用以承载日益发展的业务量。数据业务建设到县局的千兆三层汇聚设备，并能方便的实现扩容，对所辖模块点的各类业务加以汇聚，实现县局支局之间重要业务的环网保护。
在大客户网络方面，利用已建成的光环网和规划建设的光环网，实现对重点客户的双路由改造，同时对重点客户的设备加以更新实现自动倒换自动保护功能。建设大客户端设备监控系统，实现对大客户设备运行状态的实时监控，确保大客户网络安全。
在窄带交换网方面，固网交换以维持、调整为重点，开展压缩、调整，盘活网络资源。安排交换设备压缩和04机改造工作，最终彻底取消04机。
在传输网络方面，实现老局和新局的两个核心传输机房，各新安装密集波分复用设备，作为传输网络主体依托，并为GSM3G网络、IPTV等高速率、大带宽的业务提供支撑。逐步实现县局至各个支局的波分设备环网建设。
宽带数据网方面，在县局和老局分别建设中兴T160G三层汇聚设备、BASE认证服务器、SR互联网路由器，实现双核心局业务分担和互相保护。建设三层汇聚设备，实现数据业务到两个核心局从百兆带宽到千兆带宽的升级，提高网络带宽。利用EPON等新技术，在城区新建小区逐步实现光纤到大楼，避免DSLAM宽带节点的建设，最终逐步实现光纤入户。在农村地区，对DSLAM宽带节点逐步扩容，但也要尽量缩短铜缆到客户的距离，提高客户的上网速度和质量。
（5）加强对大客户和重点客户的支撑力度
一是强化售前技术支撑能力，为客户提供高质量的一揽子解决方案；二是加强大客户故障响应流程的执行力度，细化执行环节，优化客户应急保障预案；三是进一步完善设备中心、管线中心的职能，优化服务内容，由简单提供网络资源服务向提供差异化的综合服务转变；四是树立全过程服务意识，完善售前、售中和售后过程服务内容，消除售后服务脱节现象，建立前后台整体配合机制，共同巩固客户资源。
四、加强基础管理工作，强化执行意识，提高工作效率。
按照上级公司对企业融合的要求，做好支撑、协调、配合等工作，保证工作平稳过渡，顺利开展。基本要求是讲团结、讲责任、讲宽容、讲纪律。
完善内部配合工作制度，强化考核管理。对各项工作明确关键点的责任人及职责，对重点工作确定完成时限。实行反馈制度，使各环节之间相互配合、相互监督、相互制约。
进一步完善绩效考核办法。合理确定全员营销的考核标准，既要发挥正向激励作用，实现多劳多得，又要考虑员工的心理承受能力，不打击员工的积极性。加强对二级考核办法落实情况的监督，避免出现搞平均和平衡现象。
建立员工的职业生涯管理体系，将员工的工作业绩、业务技能、劳动纪律、营销能力、服务投诉、工单超时、安全生产等指标，按月进行考核，实现对员工总体评价的标准化、精确化、客观化。
进一步完善培训管理制度，增加调研环节。通过对员工队伍整体状况、各专业具体情况的调研，分别制定培训计划，有针对性地弥补员工技术、业务素质的不足。
认真抓好安全生产工作，提高员工安全防范意识，落实各项安全生产规章制度。
继续落实节能降耗各项工作安排，控制费用支出。
五、关心员工生产生活，增强企业凝聚力。
工作内容包括开展思想动态调研、落实劳动保护措施、关注防暑降温、改善生产生活条件等，增强员工对企业的信任感、归属感，增强队伍的凝聚力。
营业工作计划 篇2
一.继续提高员工素养，强化员工服务意识
人是万物之本，员工是企业生存的命脉，只有企业真正重视员工，关心员工，让员工感受到企业的温暖，员工才会用更好激情来为企业付出。当然我们企业更需要有先企业后个人的高素质员工，因此我们必需加强员工培训，提高员工积极性，增强员工个人素养，使员工更有团队精神和奉献精神。只要员工的个人素养真正提高了，能真正关心企业，那么我们部门的服务水平也就相应的提高了，各项工作也能顺利的进行。这样就进入了一个良性循环的过程中。对此向公司提出两点建议：一是不建议加班，当然前提是在高工作效率和计划任务完成的情况之下;二是奖与惩相结合，不能光有惩而不奖，反之当然也不行，二者是相辅相承，缺一不可。
二.不断完善管理制度
由于物流部不是直接创造经济价值的部门，再加上物流部缺乏系统的规章制度和管理工作方面存在的漏洞，所以往往会被本部门员工误认为不被公司重视，对员工工作积极性有一定的影响。对此需不断完善部门管理制度，需实施《岗位责任制制度》、《交接班制度》、《车辆管理制度》、《文件管理制度》、《奖惩制度》等。
三.加快管理岗位建设
我将结合本部门岗位的'具体工作情况，逐步优化组织结构，使其“基层具体落实、中层监督指导”。使各岗位人员明确其职责所在，以便在工作中各司其职，各尽其责，继而争先创优。
四.作业内容及安排
1.收发货流程进行梳理，改进，并督促物流部员工严格按标准执行，实行岗位责任制。制定预防可能发生的错误，及时发现，纠正不正确的工作方法。
2.每日早会十分钟，计划当天的工作安排，及总结上一天的工作完成进度，出现的问题，困难，部门岗位需要协助配合的安排，表扬有进步，工作较主动积极等个人，激发员工的工作激情。
3.每日下班前检查各项工作完成情况，已完成事项，未完成事项，待办事项，第二日需交接事项或紧急待办事项。检查电源，门窗是否关闭。清洁是否到位等。
4.每日开单员下班前检查当天单据的准确性，完整性，是否按时交财务。检查系统所有单据，有无异常情况，库存有无异常数据。发现问题立即解决。
5.每周/月总结本周/月工作情况，对工作中出现的问题、困难提出可执行建议/方案，对工作中作出成绩，有重大进步，为公司提出建议，或努力工作，尽心尽力者给予表扬或奖励。
6.各种物料码放、搬运入库时应先内后外、先下后上。检查货架的货品是否按规定陈列，整个库房保持整齐，整洁，有无脏乱现象，货品名，标签，及价格是否一致。
7.严格按照仓库管理规程进行日常操作，仓库收发货人员对当日发生的业务必须及时登记，做到日清日结，确保物料进出及结存数据的正确无误。不定时复核实物和库存差异，当天发现有差异数据当日处理，找出原因，并纠正错误。
9.仓库必须根据实际情况和各类原材料的性质、用途、类型分明别类建立相应的明细账，凡是无吊牌货品一律找出同款贴上标签(款号，尺码，价格)，凡是浅色衣服原则上全部套外包装袋。
10.做好各类物料和产品的日常核查工作，仓库收发货人员必须对各类库存物资定期进行检查盘点，并做到账、吊牌、物一致。如有变动及时向主管领导及相关职能部门反映，以便及时调整。
11.服装销售工作过程中库存物资清查盘点中发现问题和差错，及时查明原因，并进行相应处理。如属短缺及需报废处理的，必须按审批程序经领导审核批准后才可进行处理，否则一律不准自行调整。发现物料失少或质量上的问题(如受潮或损坏等)，及时的用书面的形式向有关部门汇报。
12.合格品、逾期品、失效品、料废、返修品等分类存放，分别做账。废料根据实际情况合理利用。各种物料不得抛掷。
13.仓库通道出入口要保持畅通，仓库内要及时清理，保持整洁。所有单据必须有责任人签字，并且字迹清楚。
14.提前做好部门内员工请/休假的工作交接安排，并和其它部门做好衔接安排。
15.了解员工的基本情况，需求，困难，帮助其解决问题，真正关心每位员工，让他放心的工作。鼓励员工学习，营造和谐，团结，共进步的环境，使员工感觉工作是一种快乐。
五.工作重点
1.对物流部操作流程进行合理改进，重点为货物入库流程，出库流程的改进，做到货物进出正确、准确、及时。
2.对库房货物的管理，做到货物标识齐全、唯一、正确。
随着公司的不断发展，物流部规模也将得以壮大20xx年服装营业员工作计划2xx7年服装营业员工作计划。我将以公司利益为中心，以服务客户为宗旨、以降成增效为目标的原则开展服装销售工作。加强部门管理建设，不断提高员工素养，强化员工服务意识。使全体员工齐心协力、努力奋斗，争取取得更好的效益。
今年，我将一如既往地按照公司的要求，在去年的工作基础上，本着“多沟通、多协调、积极主动、创造性地开展工作”的指导思想，确立工作目标，全面开展20xx年度的工作。现制定工作划如下:
一;对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
二;在拥有老客户的同时还要不断从各种媒体获得更多客户信息。
三;要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。
四;今年对自己有以下要求
1：每月要增加1个以上的新客户，还要有到个潜在客户。
2：一周一小结，每月一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。
3：见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。
4：对客户不能有隐瞒和欺骗，这样不会有忠诚的客户。在有些问题上你和客户是一直的。
5：要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。
6：对所有客户的工作态度都要一样，但不能太低三下气。给客户一好印象，为公司树立更好的形象。
7：客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
8：自信是非常重要的。要经常对自己说你是最好的，你是独一无二的。拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。
9：和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。
10：为了今年的销售任务我要努力完成5000台的任务额，为公司创造更多利润。 以上就是我这一年的工作计划，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向同事探讨，共同努力克服，为公司做出自己最大的贡献。
营业工作计划 篇3
随着我国金融市场的逐步完善，新的金融工具和金融运作方式不断出现。其中金融机构对不良资产进行打包处置从无到有，从限定在国家计划内由四家资产管理公司垄断进行开始，逐步形成企业自主的多元开放的市场运作模式。每年都有数千亿的不良金融资产被打包出售，相应地有众多的单位和个人加入了这一新兴行业“淘金”。由于贷款活动中以不动产作为抵押比较受银行青睐，因此在不良资产处置中比较多地涉及到转让土地使用权和销售不动产营业税问题。在债务人、银行、资产包购买和处置人、不动产购买人之间，涉及多少道营业税，能否差额计税，如何进行扣除凭证管理，仁者见仁，各有各的理解。
一、金融资产包与抵押的基本含义：
（一）任何行业都是有风险的，以信用为核心的金融体系更是如此。金融机构在发放贷款以后，由于种种原因致使贷款本息无法正常收回的事情时有发生。为尽可能减少因此发生的损失，银行便将某一时期或某一类应收未收的贷款项目进行捆绑（即不良金融资产包）出售，将债权让渡给愿意承接的单位或个人以取得一些收益。在债权转让的过程中，随同贷款合同产生的抵押权同时转移。承接不良资产者可能将该资产包直接转让出售，或者重新拆分再打包出售，也可以按照资产包中的项目，逐个行使债权人权利，催收本息以及对抵押物进行处置。这就是不良金融资产包的基本含义。
（二）关于抵押，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十三条做出了规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
该法第三十四条还规定，可以抵押的财产包括：1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物,和抵押人依法有权处分的'国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物等。
二、相关法律规定
金融资产包购买人对抵押的不动产进行处置过程中，受到国家法律的保护和约束。这主要是《物权法》和《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）
（一）《物权法》的相关规定
我国《物权法》的相关规定主要有：
1.保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
2．抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
3．抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
4．债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
（二）《担保法》的相关规定
我国《担保法》做出了与上述《物权法》相同的规定，同时进一步做出如下规定：
1.订立合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
2．债权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
3．债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
三、处置抵押不动产的基本形式及分析
（一）根据以上对基本含义和相关法律的了解，我们发现在处理抵押不动产时能够采取以下五种方式：
1.由债权人监督债务人处置所抵押的不动产，以其收入清偿债务。
2.债务人委托债权人代为处置所抵押不动产。
3.债权人与债务人协商，将债务人所抵押不动产转让给债权人。
4.债权人向法院申请，强制拍卖抵押不动产，并以拍卖所得优先偿还债权人。
5.债权人向法院申请，要求取得债务人所抵押不动产所有权。
（二）综上所述，对处置抵押不动产可以得出以下几点认识
1.在资产包出售过程中，是债权人的变更，其他债权债务关系包括抵押关系是不变的。因此，无论是发放贷款的金融机构，还是通过竞买取得债权（包括附带的抵押权、担保等）的单位和个人，并不直接或必然地获得抵押物，而是取得债权人身份及于抵押物的优先受偿、提起诉讼等权利。
2.购置资产包的人要取得其中一项借贷关系中抵押物所有权，只有两个途径，一是与债务人达成以抵押物抵偿债务协议，同时解除双方的债权债务关系；二是通过向法院起诉，由法院裁定抵押物归债权人所有，双方债权债务关系同时消灭。因为抵押作为合同的一部分，按照法律规定不能与借贷合同分离。同时已抵押的不动产不能够发生所有权转移，所以发生抵押不动产转移给债权人的行为，必然与借贷关系的消灭和抵押关系的解除相一致。
3.分清物权的具体内容。传统的所有权，一般来说包括占有、使用、处分、收益等四项权利，这四项权利是可以分离的。例如出租过程中所有人（出租人）出让使用权从而获得租金收入这样的收益权。随着社会的发展，像社会分工一样，所有权的具体内容越来越丰富，从而逐步扩大完善到了物权的范畴。若干个人可以在同一物品上各自拥有不同的物权，形成错综复杂的经济关系，因而产生了终极所有权的概念。营业税法规对不动产的征税范围，限定为销售不动产所有权、永久使用权和有限产权。这里的几个概念要做理论的分析很难说的清楚，但与抵押的概念和相关法律规定结合起来，可以明确的是如果债权人没有支付或约定支付相应的对价，就不是一种销售行为。而是一种单方面的行为。债权人对抵押不动产所作的相关安排，是否构成销售行为，一看有无买卖双方的意思表示；二看有无交易的对价（即属于有偿或应被视同有偿）；三看有无可能，有无法律上的障碍。
四、营业税处理建议
通过以上分析，笔者对处置不良金融资产包中的不动产活动的基本结论是：
（一）从债务人（借款人）来说，毫无疑问，发生了销售不动产行为，不论是按照债权人意图出售给第三方，还是直接出让给债权人，都必须缴纳销售不动产营业税。
（二）对金融机构来说，其打包出售不良资产的行为，是一种合同主体的变更行为，目前还不属于营业税征税范围。对此，已有明确的文件规定不征收营业税。
（三）对购买不良金融资产包后进行转卖，或是拆包重新整理转卖的，同样按照上述第（二）点办理，不征收营业税。
（四）对于直接处置抵押不动产的行为，应做具体分析：
1.对于第三条第（二）款第2项中表述的情况，即取得债权的人与债务人达成消灭债务关系以不动产抵债的，或是通过法院定消灭债务关系以不动产抵债的，不论是否办理房产证（包括土地使用权证）过户手续，在债权人转让该不动产时，都应缴纳营业税。
2.对于债权人取得债务人同意（委托）将不动产交拍卖机构拍卖的，或是债权人向法院起诉后由法院委托拍卖机构拍卖的，属于债务人直接向终端客户销售不动产的行为，通过购买金融资产包而成为债权人的单位和个人以及法院、拍卖机构，都不构成销售不动产行为，不是销售不动产营业税纳税人。
3.对于债务人在债权人监督下，或按照债权人的意图出售不动产，所得收入归债权人所有的行为，对债权人来说是采取催收方式收回债权，没有发生销售不动产行为，与上述第2点属于同一性质。
（五）合理确定营业额
1.对于债务人来说，一般并不取得收入（收入直接到债权人那里去了）。其销售不动产的收入，应以其抵债金额确定。但拍卖所得大于欠款本息的，超过部分归债务人所有，也应当作为营业额计征营业税。
2.不动产是债务人购置所得时，购买价可以从营业额中扣除。对于购买金融资产包的债权人来说，销售不动产行为应当缴纳营业税时，当然属于销售购置不动产行为。其扣除的金额，可能的途径有四种，一是按照全部资产包成交价格占资产包原始价格的比例，乘不动产帐面价值得出的数字；二、按照资产包拍卖成交时的评估价。近年来不动产价格飞涨，按照评估价对纳税人最有利。三是购买金融资产包时资产清单上列名的帐面价值（原始价格）；四、按照债务人所欠贷款本息计算。
对于第一种方式，按照比例法计算将使扣除金额大大缩水，增加税收负担，特别是资产包中能够有价值的主要就是抵押不动产，其他一些现金权益项目的价值形同虚设，因此，竞买人接收的是资产包的全部，实际上是购买资产包中一些有价值的东西。这正是资产包的意义所在，虚虚实实鱼龙混杂，但看得见的干货以不动产为最，因此，其缩小其价值不符合实际。按照资产包拍卖成交时的评估价计算缺乏可操作性，并且近年来房地产价格飞涨，按评估价必然增加扣除金额。按照资产包交易基础资料中的原始价值作为扣除金额，可以看作是按照历史客观成本扣除，所以笔者认为比较合适。最后，按照贷款本息总额进行扣除的方法，虽然与现行金融机构销售抵债不动产，以销售收入减去抵债本息后的余额缴纳营业税的规定相一致，但贷款本息在资产包交易中已经完全被修改，竞买人考虑的是不动产的实际价值而不是帐面上欠债数，而且利息的计算期间、利率水平等不确定性较大，因此，笔者也不建议采取这种方式。
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